Ceny adaptacji budowlanych

Prawie każda adaptacja jest inna i projektując musimy podchodzić indywidualnie do każdej z nich.
Bardzo często Inwestor ma już zaplanowane przez siebie zmiany. Czasem klienci dowiadują się, że przeróbki projektu domu typowego, które postanowili wprowadzić podniosą cenę jego adaptacji czyniąc ją porównywalną z projektem indywidualnym. Może wtedy lepiej wybrać inny projekt bardziej odpowiedni oczekiwaniom.
Czasem coś aż się prosi o zmianę jeżeli dowiemy się o wymogach jakie ma spełnić wymarzony dom.
Poinformujemy o tym Inwestorów przedstawiając plusy i minusy danych rozwiązań.
A Inwestor decyduje ostatecznie.
Te projekty adaptujemy więc coś tam zmieniamy, dostosowujemy.
Prawie nigdy nie ma tak żebyśmy czegoś nie zmieniali. Chociażby materiały budowlane.
Niektóre zmiany nie wymagające czasochłonnych nakładów pracy, więc wykonujemy bezpłatnie.
Informujemy o nich inwestora chociażby żebyśmy byli zadowoleni ze swojej pracy i aby ktoś później nie powiedział inwestorowi: "Dlaczego oni tego nie zmienili adaptując?".

Przepraszam ale czasami śmieszą nas pytania przez telefon kiedy inwestor pyta o cenę adaptacji a nie chce powiedzieć nic więcej.
Ba nawet jeżeli już przyjdzie to nie chce powiedzieć gdzie i pokazać potrzebnych dokumentów, które ma pod pachą. Tylko cena.
Odpowiednik takich pytań - Do mechanika dzwoni klient "samochód fiat jest zepsuty ile będzie kosztować naprawa?" Wymiana lub zamiana tej samej części wymaga mniej lub więcej pracy w zależności od konstrukcji tak samochodu jak i domu.
Czasem mając wolny czas nawet uda nam się kogoś przekonać. W innym przypadku gdy Klient "wyjeżdża z przykładami na allegro" i powtarza uparcie bzdury nie pozostaje nic innego jak przytaknąć, że tamta oferta to wspaniała okazja.
Z doświadczenia powiem, że dobrzy projektanci których znam niechętnie uczestniczą w takich kastingach z randką w ciemno.
Ba nawet z miejsca dają zbywalną odpowiedź z wygórowaną ceną lub po prostu odmawiają.
Inwestorze jeżeli się budujesz to za darmo nie pracujesz i swój czas cenisz, projektanci też.
Jeżeli inwestor wybierze przykładowego Pana Rysownika który mu powiedział 1400 za adaptację. To na dalszym etapie inwestor się dowie:
Tak ale 1400 za konstrukcję i architekturę, którą ja robię. A jak są instalacje to instalatorzy swoją drogą, za instalacje.
- A widział ktoś adaptację domu mieszkalnego bez przyłączy instalacyjnych?
No może poza Warszawą i regionami szczęśliwości w których adaptacją nazywają nasz plan zagospodarowania którego złożenie razem z zapewnieniem mediów upoważnia do otrzymania pozwolenia na budowę. A przyłącza projektuje się później zapewne bez kłopotów.
Jeszcze innym razem "kasting" cenowy wygra np. pan Rysownik Dorabiający.
Może okazać się nawet bardzo dobry ale bywa, że robota w trakcie go przerośnie.
Przykładowo: w czasie prac nad adaptacją bez żadnych zmian Inwestorzy zdecydowali jednak o nadbudowaniu jednej kondygnacji.
Wtedy może być potrzebny projektant nr 2.

Inwestorze jeżeli fachowiec koniecznie bez względu na to co jest do zrobienia ma się zmieścić w określonej, wyżyłowanej i nieprzekraczalnej cenie nie będzie dokładał sobie pracy kilka lub kilkanaście godzin za darmo.
Czy Jesteś na tyle naiwny, że taki fachowiec Ci o tym powie lub o innych zmianach, które zdecydowanie poprawią funkcjonalność domu lub zmniejszą koszty budowy.

Przykład "Nie ma darmochy":
Przyszła do nas Pani porozmawiać o adaptacji wybranego projektu.
Na razie podziękowała i zdecydowała, że jeszcze się musi zastanowić.
Po 2 godzinach przyszła powtórnie.
Grzecznie przeprosiła i powiedziała o firmie wykonawczej w której obiecali że jak będzie u nich budować, to zamówią jej projekt i zrobią jego adaptację za darmo.
Pożyczyliśmy jej katalog do skserowania wybranego projektu do kupna. Pani go oddała jeszcze raz przeprosiła i poszła po okazję.
Po 30 minutach przejechał do nas znajomy i w progu mówi: Potrzebuję projektanta na gwałt.
Krótka rozmowa: jaki projekt, komu, a taka i taka pani.
Bez wątpienia to nasza pani.
Telefonicznie szukaliśmy kogoś znajomego kto byłby wolny i chętny mimo bumu na adaptacje. - Wreszcie jest.
Adaptacja była zrobiona, i wszyscy zadowoleni.
Przez chwilę najbardziej my gdy się dowiedzieliśmy o kogo to chodzi.

Ale jeżeli jesteś sprytny i obrotny i masz żyłkę hazardzisty a projektant Rysownik starszy zgodzi się tylko podpisać.
Jesteś kasowo do przodu nawet, uwaga kilkaset złotych. Można się cieszyć z wygranej. Każdy by się cieszył jeżeli stracić było można o wiele więcej.
Można też prawie wykluczyć możliwość ewentualnych błędów, przeglądając realizacje projektu, który zamierzamy adaptować.
Jeżeli jest często powielany i da się pojechać i obejrzeć a nawet porozmawiać z właścicielami jest super.
Dlatego kilka ponieważ czasem przyszli inwestorzy pokazywali nam realizacje zmienionych projektów budynków niemożliwe do prawidłowego technicznie lub legalnego wykonania.
Były to różne wprowadzone zmiany architektoniczne: wieżyczki lub ganki z kolumienkami czyniące z budynku koromysło a znając projekt i zdanie projektanta na pewno na to by zgody nie udzielił.
Czy zmiany na których wprowadzenie nie pozwalało rozwiązanie konstrukcyjne budynku.
Często wpisy w dziennikach tych budynków nie widząc cudów dokonanych na budowie robili ci sami inspektorzy, którzy robili super tanie adaptacje.

Do wielu zmian warto robić rysunki zastępcze. Nie docenia się ich ale zauważa ich brak na etapie budowy.
Oglądaliśmy adaptację budynku ze zmianami bez rysunków zastępczych i w projekcie były tylko na czerwono skreślenia z podpisem: "przystosowano, zaadaptowano" i pieczątka - bach. - I Masz tanią adaptację. Sądząc po takim podejściu adaptującego "na odwal się" naiwne było by wierzyć, że chociażby sprawdził on konstrukcje.
Mimo że za to odpowiada przejmując prawa autorskie po wykonaniu adaptacji.
Często takie adaptacje są tańsze, lecz w trakcie budowy inspektor lub kierownik budowy może policzyć sobie większą zapłatę ponieważ sam musi wprowadzone zmiany lub brakujące rysunki konstrukcyjne po przeliczać i narysować.
I znów nasuwa się pytanie czy uważasz, że jeżeli jest to konieczne dobry wykonawca będzie ci robił takie rzeczy za free?
Dobry wykonawca nie będzie obiecywał takich niby gratisów aby złapać zlecenie. Wliczy to do ceny a to znaczy doda a nie odliczy.
Raczej i Ty pracując u kogoś nie zostajesz w pracy po godzinie dłużej w czynie społecznym.
Czasem po prostu rysunki zastępcze są konieczne lub pomocne. Wykonawcy na budowie nie zawsze są inżynierami i projektantami lub dobrymi fachowcami.
Nasz inspektor budowy wpadł raz na budowę jak "fachowcy" zaczynali zalewać odwrotnie zazbrojony balkon.
Często może być za późno.
Czasem wykonawcy łącznie z inwestorem mają naprawdę sporą fantazję i projekt jest całkowicie niepodobny do wybudowanego domu. No i przynajmniej przed odbiorem trzeba coś z tym zrobić. Ale nie zawsze jest to możliwe i bezbolesne finansowo. A można to było taniej, w trakcie adaptacji.
Takie nieukończone budowy też się pojawiają do sprzedaży. Następni właściciele nieświadomi samowoli chcąc ukończyć budowę szukają projektanta.
Projektant adaptujący przejął prawa autorskie ale nie chce wiedzieć o niczym bo sprawa śmierdzi.
Też kupując taki dom kupujący nie zatrudnili fachowca aby sprawdził zgodność budynku z projektem przejmując w ten sposób odpowiedzialność na siebie.

- A mogło być taniej.

Możliwe kłopoty mogące podwyższyć cenę adaptacji, mimo że adaptowany budynek teoretycznie jest bez zmian.

- Dość często bywa, że sprawa z dostawą mediów na działkę jest bardzo zagmatwana.
- Zamiana tylko porothermu na belit może wiązać się ze zmianą konstrukcji.
- Bywa, że nasz projektant instalator musiał pojechać do gminy i przedstawić sprawę kierownikowi, który decyduje i podpisuje się na umowie bo inwestor kilka razy nie mógł się w żaden sposób dogadać z panem obsługującym klientów mającym dziwne wymogi.
- Znamy gminy gdzie bankowo są kłopoty. Klienci tam są często zbywani i bywa że projektant jedzie i poprosi o wrysowanie jednak przykładowej linii rozgraniczającej drogi. Lub czy muszą czy też nie, wyjaśni odpowiednia instytucja.
Ponieważ potrafią odsyłać inwestorów do określonego biura - "bo tam wszystko wiedzą".
Lecz inwestorom się tam nie zawsze podobają ceny.
- Przez kilkanaście lat zdarzało mi się dostać niekompletne projekty , lub zawierające błędy techniczne na przykład konstrukcyjne.
- Adaptowaliśmy halę stalową i dopiero po wzięciu się za temat po ustaleniu warunków cenowych stwierdziliśmy, że budynek hali stalowej jest wykonany na 2-gą strefę śniegową. Polska jest podzielona na "Strefy śniegowe" a u nas jest 3-cia (czyli mamy większe obciążenie śniegiem).
Więc z projektu gotowego zostały nam tylko instalacje bo wszystkie konstrukcje były do przeliczenia.
- Zdarzało nam się kupić projekt gotowy z biura znajdującego się w 3 strefie śniegowej a w projekcie jest napisane o przystosowaniu do 1.
I inwestor czasem się dziwi, że przecież nie robi zmian w projekcie a my coś wymyślamy.
Teraz już wiemy, że o to warto się wcześniej zapytać.
Informujemy Inwestora o tych mankamentach konkretnego projektu gotowego, co będzie wymagało przy adaptacji większego nakłady pracy. A inwestor decyduje czy projekt mu się podoba na tyle, że jest gotowy wydać jeszcze kilka stówek więcej czy też szukamy dalej.
- Wiemy o kilku projektantach "ligtowo" traktujących ten temat, którzy nie zmieniają tego przy adaptacji.
Są przekonani, że to wytrzyma. Ale naszym zdaniem może być i tak że po 30-50 latach przyjdzie taki śnieg lub wiatr, że to nie wytrzyma. A wtedy Inwestor będzie rwał sobie resztki włosów z głowy a komisja szacująca szkody zacznie poszukiwania rysownika kamikadze odpowiadającego za to.
Czasem adaptujący kierując się doświadczeniem zwiększają lub zmniejszają grubości belek, krokwi i słupków.
Nie zupełnie jest to prawidłowe i pewne. A obliczając więźbę dachową od nowa czyli indywidualnie jest to sporo liczenia na piechotę. Obliczając w programie do obliczeń więźby to też kosztuje.
Z doświadczenia i rozmów z innymi projektantami wiemy, że zmniejszając przekroje metodą liczenia koszt dorównujący zaoszczędzonej kwocie na drzewie.
Niektóre biura projektów nie dołączają obliczeń do elementów konstrukcyjnych w projektach domów, więc projektanci adaptujący projekt muszą w tych przypadkach wykonać obliczenia od podstaw.
Dobrą sprawą były by informacje w opisie projektu tak aby przed zakupem wiedzieć co tam będziemy mieli dorabiać w przykładowej więźbie.
Tak jak to jest w opisach książek: okładka: twarda ewentualnie laminowana.
- Ostatnio zdarzające się wiatry zweryfikowały błędnie i oszczędnie zrobione więźby dachowe.
- Nawet na zdjęciach i filmach w mediach było widać, że niektóre domy, którym zerwało dach nie miały zakotwionych słupków żelbetowych w ściance kolankowej. Które to raczej były zaprojektowane, tylko ich nie wykonano.
Krótko mówiąc niektóre tragedie były na zamówienie, ponieważ właściciele domów lub ich projektanci i wykonawcy sobie olali przepisy i wytyczne robiąc po swojemu.
- Bywa że projekty mają przez środek rysunku duży napis często w ciemnym kolorze zielony lub czerwony np. " TO JEST FAJNY PROJEKT".
Czasem nawet w oryginale trudno odczytać wymiary na tle tego napisu, a w szczególności jak dokumentacja projektowa jest w skali 1:100.
Utrudnia to zrobienie odbitek na kalce do rysunków zamiennych.
Więc trzeba dorysowywać zamazaną część od nowa. Jeżeli adaptujący walnie tylko czerwone napisy przystosowano / zaadaptowano to weź sobie bardzo dobrych wykonawców. A nie znajdziesz ich za glinianą kasę.

- Mieliśmy projekt w którym ściana oporowa ulokowana w skarpie była źle przeliczona. Ktoś to musi poprawić.
- Zdarzają się błędy konstrukcyjne gdzie filarki stoją na baniakach teriva bez żadnych podkładek i wzmocnień.
Konstruktor tego "dzieła" zapomniał umieścić je na żebrach albo na wylewkach.
Oczywiście są wykonawcy którzy sobie z tym poradzą na budowie, ale raczej nie należą oni do tych najtańszych i najczęściej poszukiwanych.
- W projekcie elektrycznym brakowało tablicy przyłączeniowej, rozdzielczej a takim przypadku przy adaptacji trzeba dorobić ewentualne brakujące projekty i poprawić błędy.
- budynek garażowy bez instalacji elektrycznej.

- Nasz konstruktor dostaje zawału widząc belki stropu teriva oparte na kominie.

- Nie zachowane odległości elementów drewnianych od przewodu spalinowego.
W odpowiedzi na pytanie dowiedzieliśmy się, że jesteśmy pierwsi, którzy o to pytają.
Pewnie to jeden przypadek na tysiąc, ale ten tysięczny będzie miał zawalistego pecha.
Wątpliwe aby wszyscy adaptujący zwrócili na to uwagę.
Szczególnie ci godzący się na wyżyłowaną kasę i możliwe, że nie będzie już możliwości ściągnąć z nich odszkodowanie za sfajczoną chałupę.
Nasz rzeczoznawca miał fachowe pytanie od likwidatora szkody z firmy ubezpieczeniowej o to czyja to jest wina jeżeli dom się w powyższym wypadku spalił.
Sprawa jest prosta jeżeli wykonano - to zgodnie z projektem to - odpowiada projektant.
Jak zmieniono to na etapie budowy - to odpowiada wykonawca.
Ale w obydwu przypadkach były właściciel może nie otrzymać ani złotówki od ubezpieczyciela.
Jeżeli my sprowadzamy projekt staramy się uniknąć błędów o których wiemy, chociażby po to żeby nie mieć z tym kłopotów.
Inwestorze możesz zaoszczędzić sporo kasy w przyszłości przynajmniej uczulając na to "mistrzów pieczątki" przy adaptacji lub samemu "troochę" poczytać.

Autor tekstów w serwisie rzetelnie i starannie przytacza kilka zastosowanych rozwiązań problemów.
Zawsze wybór rozwiązań należy rozpatrywać indywidualnie.
Więc nie jest on odpowiedzialny za jakiekolwiek rezultaty i konsekwencje tych działań w oparciu o te rozwiązania.
Wszystko co robisz w oparciu o te rozwiązania, robisz na własną odpowiedzialność.