Znamy przypadki kiedy sprzedający "zapomniał" poinformować o tym że 3 metrowej szerokości droga jest teraz niewystarczająca na dojazd do działek i musi mieć 5 m szerokości.
Lub poinformował zdawkowo, że załatwia się to za pomocą użyczenia.
Musicie pamiętać, że zgoda użyczenia musi być notarialna zawarta w obecności notariusza.
W tym wypadku poinformowani przez notariusza właściciele lub współwłaściciele drogi lub działek mogą polubownie wspólnie z wami ustalić ewentualną cenę.
Często tych współwłaścicieli drogi będzie kilkunastu lub kilkudziestu. W takim przypadku jednoczesne zgranie ich na spisanie aktu u notariusza będzie co najmniej trudne.
Jeżeli któryś z nich posiada więcej udziałów w drodze, prostszym rozwiązaniem będzie notarialne odkupienie przynajmniej jednego udziału od sąsiada i po sprawie.
Jeżeli drogi spełniającej wymagania przepisów budowlanych nie ma jest już gorzej i będzie drożej.
Ponieważ nikt z sąsiadów którzy wcześniej się wybudowali nie odda komuś za darmochę po 1 czy 2 m z całej szerokości lub długości działki.
Właściciele sąsiednich działek mając w tym pasie ładne ogrodzenia, lub drzewa mogą nawet nie zechcieć odsprzedać tej ziemi.
A koszt metra kwadratowego to co najmniej kilkaset PLN.
Mogą też stać tam zabudowania ulokowane w granicy działki uniemożliwiając to użyczenie.
Warto Drogi Inwestorze wcześniej zapytać się fachowca jakie są rozwiązania tego problemu i zdecydować wspólnie z projektantem jak postąpić.
A jak nie będzie innego wyjścia to świadomie i z zaplanowaniem podejmiesz decyzję ewentualnej zapłaty za zgodę.
Bywa że właściciele sąsiednich działek takowej zgody nie chcą wydać uniemożliwiając spełnienie wymogów przepisu zapewnienia dojazdu do działki budowlanej.
Wtedy takie sprawy można załatwić "Występując sądownie o Ustanowienie Drogi Koniecznej" co bardzo prawdopodobne wiąże się z wrogością lub inną niechęcią przyszłych sąsiadów a wtedy bez dodatkowej kasy zwiększającej cenę kupna tej działki się nie obejdzie.
W powyższym przypadku o kwocie do zapłacenia decyduje już sąd.
Ponieważ prawie każdy taki przypadek należy rozpatrywać indywidualnie to dobrym rozwiązaniem jest chociaż rozważenie skorzystania z doświadczenie i zatrudnienia, notariusza, prawnika, biura nieruchomości i zapłacenia im za pilotowanie sprawy. Często wcześniejsza rozmowa z notariuszem będzie pomocna, ponieważ poproszony zabezpiecza nas w razie potrzeby dodatkowymi klauzulami w umowie.
Oprócz znajomości przepisów budowlanych ważna jest ich "właściwa" interpretacja.
Nieraz musi to być interpretacja urzędnika, który wydaje pozwolenie na budowę.
Mieliśmy przypadki, że różniła się ona od interpretacji wielu projektantów i architektów.
Znamy przypadek jak inwestor wraz z projektantem walczyli trzy lata o pozwolenie na rozbudowę i modernizację budynku.
Przez trzy lata dwóch urzędników z wydziałów urbanistycznego i budowlanego miało odmienną interpretację przepisów budowlanych.
Przypadki tej różnicy zdań były czasem banalne na przykład symetria dachu projektowanego budynku z dobudowanym garażem, którą to symetrię miał spełniać według wydanych warunków zabudowy.
Kilku projektantów miało odmienne zdanie.
Jeżeli Przyszły Inwestorze jesteś już w posiadaniu wymienionych dokumentów budowlanych dotyczących działki, mogą to być ksera otrzymane od obecnego właściciela.
To każdy architekt lub projektant z biura projektów na podstawie tych dokumentów może powiedzieć Ci czy jest ona dobrą działką budowlaną czy też nie.
A jeżeli będzie miał na uwadze ewentualną adaptację projektu domu lub budynku gospodarczego robioną być może w jego biurze projektowym zrobi to na pewno bezpłatnie i fachowo.
Bywa, że działka mająca status działki budowlanej umożliwia tylko wybudowanie na niej co najwyżej altanki czy garażu.
Aby nie ryzykować warto zbyt wcześnie nie kupować wymarzonego projektu domu ponieważ to nie ucieknie i niczego nie przyspieszy.
Oprócz mapy ważne jest fachowe przeanalizowanie tekstu z wypisu i wyrysu.
Po wystąpieniu o wypis i wyrys, poinformowany wydział ochrony środowiska przysłał pismo do inwestora.
Okazało się, że przez środek działki przebiega gminny podziemny kanał melioracyjny, który nie był zinwentaryzowany a więc nie było go na mapach.
Sprzedający w tym wypadku przemilczał ten fakt przy sprzedaży.
Było by kiepsko gdyby ta rura przebiegała bardziej wzdłuż lub na ukos działki.
Inwestor był świadomy w tym wypadku, haczyka w kupowanej taniej działce i ostatecznie był zadowolony - tylko takim.
Szczęśliwie działka była dostatecznie długa aby przesunąć projektowany budynek w bok i dosłownie na styk zmieścił się wcześniej wybrany projekt domu.
Jeżeli wybrany projekt jest na pograniczu dozwolonych wymiarów i innych obostrzeń wskazane jest przedyskutowanie tego z organem wydającym dane warunki, lub poproszenie autora projektu o przefaksowanie jakiegoś bardziej szczegółowego rysunku.
Bywało też, że po fachowym obejrzeniu mapki do celów projektowych przyszły Inwestor lub Posiadacz okazyjnej działki dowiadywał się o tym że jego działka jest zlewiskiem (po deszczu lub roztopach), a sprzedający w żadnym wypadku nie chciał pojechać z Nowym Właścicielem na działkę po burzy.
Czasami Inwestor nie zauważa linii energetycznej lub innych mediów które przebiegają przez działkę, którą chce nabyć sugerując się tylko okazyjną ceną.
A przekablowanie takiej linii energetycznej kosztuje od 30 tysięcy wzwyż.
Czasem dopiero my poinformowaliśmy Inwestora, że kupiona działka, którą tak zachwalał sprzedawca mówiąc, że tylko trzeba ją przekształcić na budowlaną, nigdy tą budowlaną w pełnym tego słowa znaczeniu nie będzie ponieważ leży w tak zwanym pasie zielonym.
Takich ukrytych mankamentów czyniących z wymarzonych działek "miny" jest jeszcze wiele.
Prawie jest regułą, że inwestorzy dowiadując się nie chcą w to uwierzyć.
Tłumaczą że kupili za pośrednictwem znajomego, zaufanej osoby lub firmy. Ha ha.
Pamiętaj Przyszły Inwestorze nie istnieje coś takiego jak okazja i jakiś haczyk musi być jeżeli cena działki jest dużo niższa od konkurencji.
Działki to nie samochody, które sprowadzi się z zagranicy. Stale ich ubywa w okolicach miast a "min" przybywa.
Więc doradzam szczególną ostrożność w poszukiwaniach i sprawdzenie bo gra często toczy się o wartość luksusowego samochodu.
Zawsze wybór rozwiązań należy rozpatrywać indywidualnie.
Więc nie jest on odpowiedzialny za jakiekolwiek rezultaty i konsekwencje tych działań w oparciu o te rozwiązania.
Wszystko co robisz w oparciu o te rozwiązania, robisz na własną odpowiedzialność.