Od czego zależy cena remontu mieszkania

Planujesz odświeżenie wnętrz i zastanawiasz się, jak realnie zaplanować budżet? Rynek wykończeniowy jasno dzieli usługi na trzy standardy: ekono, średni i wysoki. Zobacz, czym różnią się te ekipy i dlaczego drastyczne zaniżanie stawek przez pośredników zawsze zwiastuje kłopoty. Analizujemy również popularne zjawisko kupowania mieszkań "pod klucz" od fliperów – dlaczego oszczędzanie na pracach zanikowych i instalacjach robionych naprędce to tylko technologiczna ściema na sprzedaż, która wyjdzie w praniu?

Od czego uzależniona jest cena remontu i na czym możemy zaoszczędzić? Każdy remont musimy najpierw dobrze zaplanować i precyzyjnie określić oczekiwany efekt końcowy. Wiadomo, że chcemy mieć wszystko wykonane jak najlepiej, ale jakość ma swoją cenę. Uwzględniając własne umiejętności, być może część prostszych prac jesteśmy w stanie wykonać sami. Nie łudźmy się jednak – jeżeli robimy coś pierwszy raz w życiu, nie zrobimy tego tak jak profesjonalista z wieloletnim doświadczeniem.

To trochę tak, jakby sprytny budowlaniec postawił sam stronę internetową. Zawodowy grafik czy koder od razu oceni po efekcie, że autor dopiero się uczy i sam zrobiłby to znacznie lepiej. Jednak rzemieślnikowi taki efekt w zupełności odpowiada i wystarczy. Na rynku usług remontowych spopularyzował się jasny podział na trzy stopnie standardu: ekono, średni oraz wysoki. Często biznesmeni wykończeniowi, którzy zarządzają wieloma ekipami, opierają się na tym podziale i stosownie do budżetu konkretnego zlecenia przydzielają odpowiednich pracowników.

Standard najniższy (Ekono)

W przedziale ekonomicznym najczęściej trafiają się ekipy najtańsze, dopiero zaczynające na rynku, mniej doświadczone lub takie, które nie posiadają jeszcze wyrobionej renomy i kolejki oczekujących klientów z polecenia. Nie jest to stuprocentową regułą, że zaoferują najniższą jakość, choć ryzyko drastycznie wzrasta wraz z obniżaniem ceny. W takich zespołach często panuje duża rotacja słabo opłacanych pracowników, co przekłada się na brak motywacji. Może się też zdarzyć, że taki "fachowiec" po weekendzie zniknie i pokaże się dopiero po kilku dniach.

W moim rejonie (Lubelszczyzna) przetargi na remonty elektryczne wygrywają często pośrednicy o zupełnie innych profesjach. Przykładowo, samodzielny elektryk oferuje za robociznę 4000 zł, a przetarg wygrywa oferta "biznesmena" za 2000 zł. Ten po odliczeniu swojej działki podzleca robotę dalej za 1/3 realnej ceny rynkowej. Taka jest prawda – nie kupisz dobrego samochodu za cenę kiepskiego roweru. Różnica kilkunastu procent w ofertach jest naturalna, ale gigantyczne zaniżanie stawek zawsze zwiastuje kłopoty.

Standard średni

Średni standard cen usług remontowych oferują stabilne firmy z już ugruntowaną obecnością na rynku. Mogą się one wykazać solidnym portfolio wykonanych zleceń, sprawdzonym doświadczeniem oraz stałym, przewidywalnym składem pracowniczym. To optymalny wybór dla większości inwestorów.

Standard wysoki

To firmy remontowe posiadające wieloletnią renomę, doskonale znane w branży. W swoich zespołach skupiają specjalistów wysokiej klasy – na przykład mistrza glazurnika, który do swojej pracy podchodzi jak artysta. Dysponują oni profesjonalnym sprzętem systemowym i najwyższymi umiejętnościami, pobierając za swoją mistrzowską pracę adekwatnie wysokie wynagrodzenie. Wybierają inwestorów wymagających, dla których priorytetem jest ekskluzywny, bezkompromisowy poziom wykonania, a nie szukanie najtańszej oferty. Wykonawcy z tej najwyższej półki najczęściej wolą czystą deweloperkę, bez babrania się w demolkach i kuciu starych tynków.

W tym segmencie działają też wyspecjalizowani, samodzielni wykonawcy, którzy osobiście robią to, co potrafią najlepiej, a do pozostałych branż (np. hydrauliki czy zaawansowanej elektryki) biorą sprawdzonych, zaprzyjaźnionych profesjonalistów. Wbrew temu, co wmawiają nam serwisy internetowe zarabiające na marketingu i kojarzeniu zleceń, wielu z tych najlepszych fachowców w ogóle nie przywiązuje wagi do obecności w sieci. Oni żyją wyłącznie z poleceń zadowolonych klientów. Jeśli jakieś firmy jest "pełno w internecie", świadczy to głównie o jej świetnym e-marketingu i opłacaniu agencji pozycjonujących, co też kosztuje. Opinie w sieci bywają po prostu kupowane. Tam, gdzie najwięcej niezorientowanych ludzi szuka informacji, często kryje się największa ściema.

Podsumowując koszty, przed rozpoczęciem prac należy precyzyjnie ustalić trzy rzeczy:
1. Jaką graniczną kwotę możemy i chcemy przeznaczyć na remont.
2. Jakiego efektu końcowego oczekujemy.
3. Wybrać optimum na podstawie dwóch powyższych punktów.

Remontować czy kupować gotowe? Oto jest pytanie

Kupując mieszkanie już wyremontowane, wchodzimy na gotowe. Znamy ostateczną kwotę, widzimy efekt wizualny i jeśli lokalizacja oraz układ nam odpowiadają – płacimy i mieszkamy. Oszczędzamy czas i nie ryzykujemy niespodzianek w postaci prac dodatkowych, które potrafią drastycznie podnieść budżet. Z kolei kupując lokum do remontu, płacimy za samą nieruchomość znacznie mniej, ale o faktycznym stanie technicznym dowiadujemy się dopiero po rozpoczęciu prac.

Głównym minusem kupna mieszkania wykończonego "pod klucz" na sprzedaż jest... jego ukryta cena i jakość wykonania. Po zakończeniu prac wielu tzw. prac zanikowych i konstrukcyjnych nie da się ocenić gołym okiem. Wszystko wychodzi dopiero w trakcie codziennego użytkowania. Jak podszedł do nich sprzedający? Tego się nie dowiemy. Mieszkania szykowane stricte pod handel lub wynajem są zazwyczaj remontowane z najtańszych materiałów marketingowych. Ekipa wykończeniowa zrobi dokładnie to, co zleci jej inwestor – sęk w tym, że w remontach na tzw. "flipa" priorytetem dla sprzedawcy jest wyłącznie maksymalny zysk w jak najkrótszym czasie. Króluje tam standard ultra-ekono.

Inwestorzy handlujący mieszkaniami rzadko inwestują w drogie i trwałe rozwiązania, ponieważ to pomniejsza ich zarobek. Ponadto kupujący podczas negocjacji i tak często marudzą, że wykończenie nie trafia w ich gust i próbują zbić cenę. Dlatego stosowanie drogich materiałów przy lokalach na sprzedaż mija się z celem. Mieszkanie, podobnie jak używany samochód, kupujemy oczami. Osobiście porównałbym remont mieszkania na sprzedaż do szykowania auta przez handlarza – wszystko ma ładnie wyglądać "od oka".

Z tego powodu zdecydowanie wolałbym kupić tańsze mieszkanie w stanie do remontu i przeprowadzić prace we własnym zakresie lub zatrudnić zaufaną ekipę. Jeśli sami nie mamy o tym pojęcia, warto przed zakupem wynająć niezależnego eksperta, który "na zimno" oceni stan techniczny i oszacuje realny koszt przyszłego remontu.

Na tym etapie decydujemy również, czy zlecamy kompleksowy remont jednej, sprawdzonej firmie (co wyjdzie drożej, ale unikniemy spychologii i zwalania winy przez kolejne ekipy), czy prowadzimy budowę systemem gospodarczym, dobierając pojedynczych fachowców.

Słyszałem kiedyś, jak "guru" od obrotu nieruchomościami doradzał na szkoleniu, aby proste prace wykończeniowe na flipach wykonywali tanio opłacani, przypadkowi pomocnicy, bo szkoda droższych fachowców, których lepiej gonić na kolejny obiekt. Niech pomocnik maluje, silikonuje czy fuguje. W realiach budowlanych wygląda to tragicznie. Chłopak dorabiający na wakacje nie pofuguje ani nie posilikonuje tak jak rzemieślnik z fachem w ręku. Jako kupujący wolałbym, aby robotę robił fachowiec uczciwie wynagradzany, bo to gwarantuje staranność. Ponadto w takich pośpiesznych projektach wiecznie brakuje narzędzi lub właściwych uszczelek, bo główna ekipa jest już na nowym zleceniu. Kto pracował w wykończeniówce, ten wie, że ostateczna kosmetyka i poprawki pochłaniają najwięcej czasu. Oszczędzanie na tym to technologiczna iluzja.

Pamiętaj: w remontach domów i mieszkań na sprzedaż priorytetem jest zawsze niska cena. A to bezpośrednio rzutuje na jakość materiałów oraz kwalifikacje ludzi na budowie.

Pułapki starych budynków i instalacji

Remont pozornie tańszego lokalu w starej kamienicy bywa znacznie droższy niż w nowym budownictwie. W starym domu koszty są nieprzewidywalne do momentu skucia ścian. Przykładowo, zerwanie starej podłogi potrafi odsłonić drewniane, przegniłe belki stropowe, które przez lata były zalewane przez sąsiadów. Wymiana futryn z kolei może wywołać drgania, przez które z pozoru dobre, stare tynki zaczną odpadać płatami. Robimy jedną rzecz, a sypie się wszystko wokół.

Mimo tego ryzyka, samodzielny remont starego mieszkania i tak jest bezpieczniejszy niż kupno nieruchomości "wypicowanej" pod sprzedaż po minimalnych kosztach. Lepiej wiedzieć, co dokładnie ma się w ścianach i osobiście dopilnować prac zanikowych.

Widywałem instalacje robione naprędce przez podwykonawców z doskoku, pracujących dla wielkich firm w standardzie "nijakim". Co ciekawe, w dzisiejszych czasach powodem zalania mieszkań rzadko są stare, żeliwne rury skręcane na pakuły. Najwięcej awarii generują nowe, tanie systemy z tworzyw sztucznych, montowane bez należytej staranności, oraz budżetowe uszczelnienia gumowe i teflonowe. Osprzęt sanitarny kupowany w marketowych promocjach rzędu "wielka wyprzedaż" potrafi nie trzymać wymiarów już w pudełku (np. zwichrowane brodziki bez metalowego stelaża wzmacniającego czy profile kabiny niedopasowane do szyb). "Maherzy" z doskoku potrafią też sztukować instalacje tanimi zamiennikami, żeby tylko nie wracać do hurtowni, gdy zabraknie metra rury.

Podobnie sprawa wygląda w elektryce – w rozdzielnicach masowo montuje się najtańsze zabezpieczenia przepięciowe oparte na słabych warystorach. Choć producenci jakimś cudem uzyskali dla nich unijne certyfikaty dopuszczające do handlu, to państwowe instytucje branżowe i doświadczeni elektrycy otwarcie ostrzegają przed ich instalowaniem. Robiąc remont dla siebie, unikniemy montowania takiej technologicznej "ściemy", którą za chwilę trzeba będzie kłuć i wymieniać.

Instalacje to podręcznikowy przykład prac zanikowych. Ich awarie niszczą nie tylko nasze wykończenie, ale też mienie sąsiadów z dołu. Wykonując remont sposobem gospodarczym i zatrudniając specjalistów (np. hydraulika czy elektryka z uprawnieniami) tylko do kluczowych etapów, jesteśmy w stanie zaoszczędzić ogromne kwoty, mając jednocześnie pewność, że instalacje są zrobione bezkompromisowo i bezpiecznie.

Cdn.